聊城市人民政府关于加强聊城市城市规划区村（居）民宅基地管理的意见(2006)_

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聊城市人民政府关于加强聊城市城市规划区村（居）民宅基地管理的意见(2006)

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东昌府区人民政府，经济开发区管委会，市政府有关部门：
为扎实推进社会主义新农村建设，正确引导村（居）民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，现依据有关法律法规和政策，就加强聊城市城市规划区（即东昌府区行政辖区）村（居）民宅基地管理提出如下意见：
一、严格实施建设用地规划管理
（一）进一步加强土地利用总体规划管理。要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制、完善乡（镇、街道办事处）土地利用总体规划，按照控制总量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则和统筹安排城乡建设用地的要求，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和规模。村庄（居委）建设规划不得突破土地利用总体规划确定的用地范围和用地面积，严禁占用基本农田。
（二）按规划从严控制村庄（居委）建设用地。村庄（居委）建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。要充分挖掘现有用地潜力，充分利用闲置宅基地和空闲地，进行旧村改造。要严格执行《村镇规划标准》，严格控制宅基用地面积。各级政府要采取有效措施积极引导农村村民住宅建设按规划、有计划地向小城镇和中心村集中。对京九铁路以东、光岳路以西、济聊高速公路以南、湖南路以北范围内的村庄（居委），要按照城市规划统一建设住宅楼或住宅小区，不再划定宅基地；对市城市总体规划用地控制范围（即京九铁路以西，光岳路以东，高速公路以北，湖南路以南）内的农村村民住宅建设，要积极引导兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”；对市城市总体规划用地控制范围以外的农村村民住宅建设，要按照城镇化和集约用地的原则和要求，倡导村民集中建设农民新村；对规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅的有关手续。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划，农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩。市国土资源部门对新增加耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。要严格控制新建住宅占用耕地指标，确需占用耕地的，由村（居）委统一组织办理农用地转用手续，并纳入本年度建设用地计划，按照“占一补一”的原则，开发数量和质量相当的耕地。市国土资源部门要严格对新增加的耕地面积进行检查、核定，保证新开发耕地的数量和质量。
二、严格依法审批村（居）民宅基用地
市国土资源管理部门要按照《中华人民共和国土地管理法》和《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定，严格依法审核村（居）宅基地。
（一）农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：
1.因结婚原因，确需新建住宅分户的；
2.原住宅影响规划或因国家、集体建设需搬迁的；
3.因自然灾害等原因，需要新建住宅的；
4.经市、区人民政府批准回原籍落户，且农村确无住宅的；
（二）新建宅基地面积限额为：
1.市城市总体规划用地控制范围以内和乡（镇、街道办事处）所在地，每户面积不得超过166平方米；
2.市城市总体规划用地控制范围以外及非乡（镇、街道办事处）所在地村庄，每户面积不得超过200平方米；
3.村庄建在盐碱地、荒滩地上的，每户面积最多不得超过264平方米。
（三）属于下列情形之一的，不予批准宅基地：
1.非本村村民；
2.农村村民将原有住房出卖、出租、赠与他人或将住宅改为经营场所后又申请宅基地的；
3.原有宅基地能够解决分户需要或一户多宅的；
4.村内有空闲地又占用农用地的；
5.不符合村庄建设规划的；
6.其他不宜批准的。
（四）村民宅基地按下列程序报批：
1.农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向村民委员会提出申请；
2.村民委员会根据村庄规划和当年宅基地用地计划，召开村民会议或村民代表大会依法通过并张榜公布。公布期满无异议，村民委员会将拟定的建房户名单、位置、面积等，报所在乡（镇、街道办事处）审查；
3.经乡（镇、街道办事处）审核同意后，由村委会向市国土资源局申请预审；
4.村委会持市国土资源部门预审批准文件和《村（居）民房屋建设工程规划许可证》向市国土资源局申请办理宅基地使用手续，符合要求的由市人民政府予以审核批准。
5.经依法批准的宅基地，村民委员会应及时将审批结果张榜公布。
经批准使用的宅基地，需经乡（镇、街道办事处）国土资源管理所按照批准的面积和位置，现场划线定界后，方可施工。住宅建成后，乡（镇、街道办事处）国土资源管理所要对实际用地进行复核，与批准文件相符的，经市国土资源部门审核，报市人民政府登记，核发《集体土地使用证》，确定土地使用权。
宅基地使用权发生转移的，应当依照法律程序办理土地使用权变更登记手续。
三、妥善处理村民宅基地管理中存在的问题
（一）因实施村庄建设规划，异地建新宅的，原有宅基地由村集体依法收回，并办理集体土地使用权注销登记。
（二）对由于历史或规划原因超过本村户均宅基面积且超过法定宅基地标准的旧宅基地，不能退出的，村集体组织可通过宅田挂钩办法扣减承包田。对按规划要求“拆旧建新”，但建新宅后拒不拆除的空宅，以及居住人户口已迁出本村且不居住的空宅，其宅基地可由村集体依法收回；拒不交回的，经市政府批准，可由村集体组织实行有偿使用，有偿使用费标准为每年每平方米1-5元，直至退出为止，有偿使用费专项用于村内基础设施、公益事业建设和土地开发复垦，不得挪作他用；影响村庄规划实施的旧宅和空宅，必须依法拆除地上建筑物和其它附着物，腾出宅基地。对违反规定和乱收费的，一经查出，要严肃处理并追究当事人的责任。
（三）村民未经市人民政府批准，违法占地建房的，市国土资源管理部门要依法查处。所建房宅符合规划且符合申请宅基地条件，经户主申请免予拆除的，应按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条规定进行处罚，并依法办理宅基地审批手续。对所建房宅不符合规划的，必须予以拆除。
（四）超过规定标准占用宅基地的，多占的土地以非法占用土地论处。
（五）禁止城镇居民在农村购置宅基地。严格禁止村民和村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地。擅自转让、买卖的，国土资源、规划、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由市国土资源部门按照《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条的规定，没收非法所得，并处以非法所得额5％以上20％以下的罚款。
（六）农民对批准的住宅用地，不得擅自改变位置、用途，不得自行交换、转让、出租、买卖。但进城务工经商的村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，可依法将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民，但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡（镇、街道办事处）越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地的，要依照有关规定对责任人严肃处理。
四、依法规范城镇居民宅基地交易行为
城镇居民宅基地交易是指城镇居民将依法取得的国有土地使用权作为宅基地，并将使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
（一）依法规范城镇居民以划拨方式取得的宅基地交易行为。
1.城镇居民以划拨方式取得的宅基地交易，应当向市国土资源部门提出申请，准予转让的，由受让方办理出让手续，缴纳土地使用权出让金。
2.受让人一次性交纳土地出让金有困难的，可相应缩短土地使用权出让年限或办理国有土地使用权租赁手续。缩短土地使用权出让年限的，必须依法进行地价评估。期满后需续期的，要于期满前一年向市国土资源部门提出申请。逾期不申请者，政府依法收回土地使用权，并对地上建筑物给予适当补偿。
3.土地使用权出让金不低于市国土资源管理部门采用的规划条件下评估地价的40%。
4.居民以划拨方式取得宅基地并进行转让的，原则上每半月报批一次，具体程序为：
（1）提交材料：
①转让宅基地的申请；
②双方当事人的身份证、户口簿；
③国有土地使用权证、房屋所有权证；
④宅基地（房地产）转让协议书。
（2）报批程序：
①双方当事人携带有关材料到市国土资源部门申请办理宅基地转让手续；
②市国土资源部门对宅基地权属、面积等进行审核；
③签订《收回土地协议书》、《国有土地使用权出让合同》；
④缴纳土地出让金及有关规费；
⑤报市人民政府审批；
⑥变更土地登记，换发《国有土地使用证》。
5.城镇居民以划拨方式取得宅基地并进行交易的，无特殊原因一律不予办理宅基地部分转让手续，禁止以部分转让名义骗取巨额拆迁补偿或变相交易逃避缴纳土地规费的行为。一经发现，按照擅自转让土地使用权的规定依法处理，并追究当事人的责任。
（二）以出让方式取得宅基地并进行交易的，按照《山东省城镇国有土地使用权出让转让办法》的规定办理土地转让手续。
凡未经批准，非法进行宅基地交易的，由市国土资源部门依法严肃处理后补办土地转让过户手续。

聊城市人民政府
二○○六年四月十二日

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